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發布日期:2019.07.27
              2011年中國商業地產發展概括與特征 1、商業地產市場整體十分活躍。 相交于住宅地產,商業地產無論是辦公樓還是商業用業用房,無論是開發投資還是新開工面積、施工面積銷售面積、銷售額、銷售均價增幅全部領先于住宅。 商業地產下列六大主要指標增幅均高于商品房 2、大型公司紛紛推出標準化產品線 2011年11月,中國銀泰第一次為商業開戰略發布會,一口氣拋出了三大商業綜合體產品:銀泰中心、銀泰城、銀泰MALL,分別劍指一、二或三線城市的核心商圈和非核心商圈。銀泰中心是高端商業綜合體,位于一線城市或經濟發達省會城市的核心商圈。奢侈品主導的購物中心、豪華酒店、甲級智能寫字樓、高檔會所、高檔公寓等集于一體,是城市的地標,頂級人士的奢享生活場所。銀泰城定位中高端,位于一、二線城市副中心或三線城市核心區,同樣是購物中心、星級酒店、寫字樓、住宅等的集合體,以形成新的商圏為己任,高端百貨、量販KTV、電玩城、數碼連鎖等都是其標配。銀泰MALL則位于一、二線城市的副中心或近郊,奢侈品、時尚百貨、生活超市、汽車展示中心、大餐飲娛樂場所、兒童主題館等集合成一個超大型商業綜合體,提供時尚生活方式。此前萬科推出了萬科廣場、萬科紅、萬科大廈系列產品,中海推出了中海廣場、中海國際中心、中海大廈系列產品,此外還有龍湖、綠地等多家公司作了類似發布。珍幼宫欧美淫幼三明葫芦丝视频mp4鹊桥国语產品線的集中發布一則表面各公司進入商業地產的戰略已經完成,同時也體現了各自差異化發展意圖,以應對不同市場環境與競爭條件。 3、人才流動頻繁。萬達、太古、華潤、寶龍、金地、龍湖、億萬豪 劍橋、新華聯等著名公司都有重要層級專業人才流動,人才身價不 斷攀升,據悉有商業地產職業經理人跳槽后身價已經遠遠超越其他 產業。一方面顯示了商業地產的投資熱和轉型熱,另一方面也表明 了專業性更受重視。但是,人才引進并不簡單等同于團隊建設。戰 略的一致性與文化的磨合度更是考驗。 4、市場表現兩極分化。 去年,北京的寫字樓租金價格全線上漲,漲幅更是近十年所鮮見。據統計,甲級寫字樓租金漲幅超過七成,國貿三期最高樓層月租高達1600元/平方米。寫字樓售價也是大幅上漲,基本扭轉長期以來商住倒掛局面。北京商業地產價格的上漲主要是供求失衡引起,供應嚴重不足。而與此同時,成都、鄂爾多斯 等局部市場則短期投資過熱,呈現泡沫化傾向。 二、值得關注的項目 沈陽萬象城、廣州太古匯、濟南恒隆廣場、天津大悅城、上海龍之夢等項目同年開業,因其專業化操作而頗受關注,開局良好。 三、2012年中國商業地產發展趨勢 1、發展勢頭將由大躍進式逐步轉向溫中求進。由于中央調低了2012年中國宏觀經濟發展速度,珍幼宫欧美淫幼三明葫芦丝视频mp4鹊桥国语再加之繼續執行從嚴的房地產調控政策,所以預計2012年全國商業地產投資增速將會有所放緩。但是,由于支持商業地產發展的基本面沒有發生根本性變化,商業地產總體仍會 保持一定增長。 2、行業競爭焦點集中轉向后期資產運營管理。早期商業地產的競爭還停留在前期圈地、銷售甚至招商上,競相不惜代價引入一些大品牌做秀,而今已開始轉向由核心環節運營管理的競爭,競爭進入深水區之后企業更須重視內功,比拼運營管理,以創造項目更多價值。現階段,中國商業地產的市場風險大過政策風險。行業自身發展方式必將由數量型轉向質量型。 3、開發商整體招商中的議價能力下降。 由于近年來各地商業地產投資普遍過熱,商業項目供應量大、再加上同質性高、集中入市,必將導致開發商招商中與商家的博弈能力下降,補貼商家裝修費用、延長免租期、只采取銷售扣點提成等狀況可能更為普遍。 4、局部地區商住倒掛情況開始扭轉。 在國外同地段商業地產項目其租售價格通常高過住宅,但是,國內城市大多數是商住倒掛。北京、上海已經開始改變。北京去年甲級寫字樓租售價格暴漲,已經超過或接近同地段住宅。一方面是住宅價格開始回歸,另一方面是商業項目品質開始提升,價值得以體現。 5、洗牌式的項目并購不可避免。 隨著市場風險的不斷顯現,珍幼宫欧美淫幼三明葫芦丝视频mp4鹊桥国语項目并購案預計將會更多發生,一些實力公司迎來抄底機會。品牌公司在市場非常時期的搶眼表現將為它們贏得更多信任與機會。行業集中度有望進一步提高 6、一些公司發展區域將由二三線向更小城市推進 由于中國商業地產主流發展模式是住宅依賴性,二三線城市住宅受房 地產宏觀調控影響較大,再加之商業地產競爭激烈,一些地產公司開始轉戰更小城市甚至直指縣城,那些市場投資少、競爭弱、無限購,乘機捕捉先機。縣域綜合體正在悄然崛起。


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